വാറ്റ് കാലഘട്ടത്തിൽ നിന്ന് ജിഎസ്ടി നിയമവ്യവസ്ഥയിലേക്കുള്ള മാറ്റത്തോടെ ‘വർക്സ് കോൺട്രാക്ട്’ എന്ന ആശയത്തിൽ അടിസ്ഥാനപരമായ മാറ്റങ്ങൾ സംഭവിച്ചിട്ടുണ്ട്. മൂല്യ വർധിത നികുതി നിയമത്തിന്റെ കാലഘട്ടത്തിൽ, ഒരു കരാറിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ നിർമ്മിക്കപ്പെടുന്ന ചരക്കുകളെയും അതുപോലെ ഭൂമിയിൽ അചരസ്വത്തായി （Immovable Property） നിർമിക്കപ്പെടുന്ന നിർമാണങ്ങളെയും ‘വർക്സ് കോൺട്രാക്ട്’ ആയി പരിഗണിച്ചിരുന്നുവെങ്കിലും, ജിഎസ്ടി നിയമപ്രകാരം ‘വർക്സ് കോൺട്രാക്ട്’ എന്നത് അചരസ്വത്തുമായി ബന്ധപ്പെട്ട കരാറുകൾക്ക് മാത്രമായി പരിമിതപ്പെടുത്തിയിരിക്കുന്നു. ചുരുക്കി പറഞ്ഞാൽ, ഭൂമിയുമായി സ്ഥിരമായി ചേർത്തു നടത്തിയ നിർമാണ പ്രവർത്തനങ്ങളെയാണ് ജിഎസ്ടി നിയമത്തിൽ ‘വർക്സ് കോൺട്രാക്ട്’ ആയി പരിഗണിക്കുന്നത്.
ജിഎസ്ടി നിയമം പ്രാബല്യത്തിൽ വന്നതോടെ വർക്സ് കോൺട്രാക്ട് സേവനങ്ങൾക്ക് പൊതുവെ 18% എന്ന നികുതി നിരക്കാണ് ബാധകമായിരുന്നത്. എന്നാൽ കൈമാറ്റം ചെയ്യപ്പെടുന്ന പ്രോപ്പർട്ടിയിൽ ഭൂമിയുടെ അവിഭാജിത വിഹിതത്തിന്റെ （undivided share of land） മൂല്യവും ഉൾപ്പെടുന്ന സാഹചര്യത്തിൽ, ആകെ കരാർ മൂല്യത്തിന്റെ മൂന്നിലൊന്ന് ഭൂമിയുടെ മൂല്യമായി കണക്കാക്കി, ആ ഭാഗത്തിന് ജിഎസ്ടി ഈടാക്കേണ്ടതില്ലെന്ന് വ്യവസ്ഥ ചെയ്യുന്നു.
Just in
JUST IN
-
4 MINUTES AGO ശ്രീധരൻ ഓഫിസ് തുടങ്ങിയത് ജനങ്ങളെ പറ്റിക്കാൻ; കുഞ്ഞിക്കൃഷ്ണന്റെ കണക്ക് നോക്കേണ്ട കാര്യമില്ലെന്ന് എം.വി. ഗോവിന്ദൻ Latest News
-
19 MINUTES AGO മുഖ്യമന്ത്രിയുടെ മകള് വീണയുടെ പേരിലുൾപ്പെടെ 4 കേസ്: ഹർജിക്കാരന് 40,000 രൂപ പിഴയിട്ട് ഹൈക്കോടതി Latest News
-
1 HOUR 9 MINUTES AGO മകളെ കനാലിൽ മുക്കിക്കൊന്നു, കൊലപാതകം പഞ്ചായത്ത് തിരഞ്ഞെടുപ്പിൽ മത്സരിക്കാൻ; പ്രതിയെ പിടികൂടി പൊലീസ് Latest News
VIEW MORE
അവിഭാജിത ഭൂവിഹിതത്തിനു ജിഎസ്ടി ഇല്ല （ Undivided Share of Land）
കൺസ്ട്രക്ഷൻ സേവനങ്ങളുടെ കൈമാറ്റത്തിൽ സാധാരണയായി ഭൂമിയും （Undivided Share of Land） കെട്ടിടവും ഒന്നിച്ചാണ് വില്പന നടക്കുന്നത്, എന്നാൽ ജിഎസ്ടി നിയമപ്രകാരം, ഭൂമിയുടെ കൈമാറ്റം Schedule III അനുസരിച്ച് ജിഎസ്ടി ഈടാക്കാവുന്ന വിതരണമായി （supply） പരിഗണിക്കപ്പെടുന്നില്ല. അതിനാൽ, ഭൂമിയുടെ മൂല്യം ആകെ കൈമാറ്റ മൂല്യത്തിന്റെ മൂന്നിലൊന്നായി കണക്കാക്കി, ആ ഭാഗത്തിന് നികുതി ഒഴിവാക്കി നൽകുന്ന സംവിധാനമാണ് നിലവിലുള്ളത്. അതിനാൽ നികുതി നിരക്ക് 18% ആയിരുന്നുവെങ്കിലും, ഭൂമിയുടെ മൂല്യം ഉൾപ്പെടുന്ന നിർമാണ പ്രവർത്തനങ്ങളുടെ കൈമാറ്റത്തിൽ എഫക്റ്റീവ് നികുതി നിരക്ക് 12% ആവുകയുള്ളൂ. കൂടാതെ Input Tax credit ഇന്റെ പ്രയോജനം എടുക്കുന്നതിൽ തടസവും ഇല്ല. അതേസമയം, കംപ്ലീഷൻ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് ലഭിച്ചതിന് ശേഷം നടക്കുന്ന വില്പനയ്ക്ക് ജിഎസ്ടി ബാധകമല്ല. ഇവയാണ് ജിഎസ്ടി നടപ്പാക്കിയ ആദ്യ രണ്ട് വർഷങ്ങളിലുണ്ടായിരുന്ന നികുതി നിരക്കുകളും അനുബന്ധ വ്യവസ്ഥകളും. ഗിരീഷ്.പി ADVERTISEMENT Go AD-FREE
 
- ‘ഹീറോ’ ആഫ്രിക്കയിലും ഹീറോ; ലാറ്റിനമേരിക്കയെ വരുതിയിലാക്കി ടിവിഎസും ബജാജും; അമേരിക്കയും കീഴടങ്ങും... എന്താണീ വിജയത്തിനു പിന്നിൽ?
- ബാല്യകാലസുഹൃത്തും ചതിച്ചു: ചൈനീസ് പട്ടാളത്തിൽ പ്രമോഷനു വരെ ‘കൈമടക്ക്’; കലിതുള്ളി ഷി, ആണവരഹസ്യം വിറ്റതിനോ ഈ പുറത്താക്കൽ?
- ആധാർ ദുരുപയോഗം ഇനി നടക്കില്ല! പഴങ്കഥയാകും ഫോട്ടോകോപ്പിയും; വേണ്ട വിവരങ്ങൾ മാത്രം ഈ ക്യുആർ വഴി നൽകാം; ഉടൻ വരുന്ന വമ്പൻ മാറ്റങ്ങൾ ഇവ...
MORE PREMIUM STORIES
കുറഞ്ഞ നികുതി നിരക്ക് – റെസിഡൻഷ്യൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രൊജക്റ്റ്
2019-20 സാമ്പത്തിക വർഷം ഏപ്രിൽ മുതൽ ഈ സേവന മേഖലയിലെ നികുതി നിരക്കുകൾ അടിമുടി മാറ്റപ്പെട്ടു. 01-04-2019 മുതൽ കൺസ്ട്രക്ഷൻ സർവീസുകൾക്ക് ബാധകമായ പരമാവധി നികുതി നിരക്ക് 7.5% ആയി നിശ്ചയിക്കപ്പെട്ടു. ഭൂമിയുടെ മൂല്യം ഒഴിവാക്കിയാൽ （Value of Land abated）, ഇഫക്റ്റീവ് നികുതി നിരക്ക് 5% ആയിരിക്കും.
01-04-2019 മുതൽ പ്രാബല്യത്തിൽ വന്ന വിജ്ഞാപനങ്ങളുടെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ, RERA ആക്ട് പ്രകാരം വർഗ്ഗീകരിക്കപ്പെട്ട RREP （Residential Real Estate Project） എന്നും REP （Real Estate Project） എന്നും ഉള്ള പദ്ധതികൾക്ക് വ്യത്യസ്തമായ ജിഎസ്ടി നികുതി നിരക്കുകൾ നിശ്ചയിച്ചിരിക്കുന്നു. ഒരു റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോജക്ടിലെ മൊത്തം അപ്പാർട്മെന്റുകളിൽ 85% അല്ലെങ്കിൽ അതിൽ കൂടുതലും റെസിഡൻഷ്യൽ അപ്പാർട്മെന്റുകളായാൽ, ആ പ്രോജക്ടിനെ Residential Real Estate Project （RREP） എന്ന് വിളിക്കുന്നു. റെസിഡൻഷ്യൽ അപ്പാർട്മെന്റുകളുടെ വിഹിതം 85%-ൽ താഴെയാണെങ്കിൽ, ആ പ്രോജക്ടിനെ Real Estate Project （REP） ആയി കണക്കാക്കുന്നു. RREP-ലും REP-ലും റെസിഡൻഷ്യൽ അപ്പാർട്മെന്റുകൾക്ക് നികുതി നിരക്കിൽ വ്യത്യാസമില്ല. എന്നാൽ കൊമേഴ്ഷ്യൽ അപ്പാർട്മെന്റുകൾക്ക് നികുതി നിരക്കിൽ വ്യത്യാസം നിലനിൽക്കുന്നു.
RREPയിലും REPയിലും ഉൾപ്പെടുന്ന റെസിഡൻഷ്യൽ അപ്പാർട്മെന്റുകളുടെ കൈമാറ്റത്തിന് 1.5% （Affordable Residential Apartments） അല്ലെങ്കിൽ 7.5% （Other than Affordable - Residential Apartments） എന്ന ജിഎസ്ടി നികുതി നിരക്കാണ് ബാധകമാകുന്നത്. ഭൂമിയുടെ മൂല്യം ഒഴിവാക്കി കണക്കാക്കിയാൽ （land value abated）, യഥാക്രമം 1%യും 5%യും ആയ എഫക്റ്റീവ് നികുതി നിരക്കുകളാണ് പ്രാബല്യത്തിൽ വരുന്നത്.
ഇവിടെ Affordable Apartment എന്നാൽ മനസിലാക്കേണ്ടത്:
മെട്രോ നഗരങ്ങളിൽ - കാർപെറ്റ് ഏരിയ 60 ച.മീ. വരെയും, വില 40 ലക്ഷം രൂപയ്ക്ക് താഴെയുള്ള യൂണിറ്റുകൾ
നോൺ മെട്രോ നഗരങ്ങളിൽ - കാർപെറ്റ് ഏരിയ 90 ച.മീ. വരെയും, വില 45 ലക്ഷം രൂപയ്ക്ക് താഴെയുള്ള യൂണിറ്റുകൾ
RREP വിഭാഗത്തിൽ ഉൾപ്പെടുന്ന കൊമേഴ്ഷ്യൽ യൂണിറ്റുകൾക്ക് 5% നികുതി നിരക്കാണ് ബാധകം അതെസമയം REP വിഭാഗത്തിൽ ഉൾപ്പെടുന്ന കൊമേഴ്ഷ്യൽ യൂണിറ്റുകൾക്ക് 18% എന്ന ഉയർന്ന നികുതി നിരക്കാണ് നിശ്ചയിക്കപ്പെട്ടിട്ടുള്ളത് എങ്കിലും Input Tax Credit ഇന്റെ ആനുകൂല്യം കൊമേർഷ്യൽ യൂണിറ്റുകളുടെ വില്പനയുടെ കാര്യത്തിൽ ലഭ്യമാണ്. ADVERTISEMENT Go AD-FREE
Project Type Unit Type Standard GST Rate Effective GST Rate （after land abatement）
കൺസ്ട്രക്ഷൻ സേവന മേഖലയിലുണ്ടാകുന്ന ഫ്ലാറ്റ് നിർമ്മാണവും കൈമാറ്റവും പലപ്പോഴും ദ്വികക്ഷി കരാറിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ മാത്രമല്ല നടക്കുന്നത്. ഫ്ലാറ്റ് നിർമ്മാണത്തിന് ആവശ്യമായ ഭൂമി ഡവലപ്പർ സ്വന്തം ഭൂമി ഉപയോഗിക്കുന്നതിനു പകരം, ഭൂമി വിട്ടുനൽകാൻ തയ്യാറുള്ള വ്യക്തികളിൽ നിന്ന് ലഭിക്കുന്ന Power of Attorney യുടെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ നിർമാണ പ്രവർത്തനങ്ങൾ ആരംഭിക്കുന്ന രീതിയാണ് സാധാരണമായി സ്വീകരിക്കപ്പെടുന്നത്. ഇത്തരത്തിലുള്ള ഇടപാടുകളിൽ, ഭൂവുടമയ്ക്ക് ലാൻഡിന്റെ മൂല്യത്തിന് പകരമായി ഫ്ലാറ്റുകൾ നൽകുന്നതാണ് പതിവ്. ഇങ്ങനെ ഭൂവുടമയ്ക്ക് കൈമാറുന്ന ഫ്ലാറ്റുകൾ, വിതരണമായി കണക്കാക്കപ്പെടുന്നതിനാൽ, ഡവലപ്പർക്ക് നികുതി ബാധ്യത ഉണ്ടാകും. ഈ സാഹചര്യങ്ങളെ വ്യക്തമായി രേഖപ്പെടുത്തുന്നതിനായി ഇത്തരം ഇടപാടുകൾ പലപ്പോഴും ഒരു ത്രികക്ഷി കരാറിലൂടെ നടപ്പിലാക്കപ്പെടുന്നു. അത്തരത്തിലുള്ള കരാറുകളിൽ ഭൂവുടമയെ Land Owner Promoter എന്നും നിർമാണ സ്ഥാപനത്തെ ഡെവലപ്പർ പ്രമോട്ടർ എന്നും വിശേഷിപ്പിക്കുന്നു.
ഡെവലപ്പർ പ്രമോട്ടറിന്റെ നികുതി ബാധ്യത ക്യാഷയി അടച്ച് തന്നെ തീർക്കേണ്ടതാണ് Input Tax Credit ഇന്റെ ആനുകൂല്യം ഇവിടെ നിർമാണ കമ്പനിക്ക് ലഭിക്കുന്നതല്ല. അതേസമയം, Land Owner Promoter-ന് ലഭിച്ച ഫ്ലാറ്റുകൾ Completion Certificate ലഭിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് വിറ്റഴിച്ചിട്ടുണ്ടെങ്കിൽ, അദ്ദേഹത്തിനും നികുതി ബാധ്യത ഉണ്ടാകും. നിർമാണ കമ്പനി ഭൂമിയുടെ വിലക്ക് പാകരമായി ഭൂവുടമക്ക് നൽകുന്ന ഫ്ലാറ്റുകൾ ജിഎസ്ടിയിൽ ഒരു വിതരണമായി കണക്കാക്കുന്നതിനാൽ വിതരണക്കാരൻ പ്രസ്തുത സേവനത്തിനു ഇൻവോയ്സ് നല്കാൻ ബാധ്യസ്ഥൻ ആണ്. ആ ഇൻവോയ്സിൽ രേഖപ്പെടുത്തിരിക്കുന്ന നികുതിയുടെ Input Tax Credit ഇന് ഭൂവുടമക്ക് അവകാശം ഉണ്ട്.
ലാൻഡ് ഓണർ പ്രമോട്ടർ നൽകുന്ന പവർ ഓഫ് അറ്റോണി ജിഎസ്ടി നിയമത്തിൽ നികുതി ബാധ്യത ഉള്ള സേവനമായി കണക്കാക്കപ്പെടുന്നു. ഇതിനെ ട്രാൻസ്ഫർ ഓഫ് ഡെവലപ്പ്മെന്റ് റൈറ്റ്സ് （TDR） എന്ന് അറിയപ്പെടുന്നു. 01-04-2019 മുൻപായി TDR അടിസ്ഥാനത്തിൽ ലഭിച്ച ഫ്ലാറ്റുകളുടെ നികുതി Land Owner 18% നിരക്കിൽ അടക്കേണ്ടതാണ്. എന്നാൽ 01-04-2019 മുതൽ, ഈ നികുതി റിവേഴ്സ് ചാർജ് മെക്കാനിസം （RCM） പ്രകാരം Developer - ആണ് അടയ്ക്കേണ്ടതാണ്. നിർമിച്ച എല്ലാ യൂണിറ്റുകളും Completion Certificate ലഭിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് വിറ്റുപോയാൽ, അതായത് മുഴുവൻ ഫ്ലാറ്റുകളും Taxable Supply ആണെങ്കിൽ ഡവലപ്പർക്ക് ഈ കാര്യത്തിൽ റിവേഴ്സ് ചാർജ് മെക്കാനിസം പ്രകാരം നികുതി ബാധ്യത ഉണ്ടാകില്ല. Completion Certificate ലഭിച്ചതിന് ശേഷം വിൽക്കുന്ന ഫ്ലാറ്റുകളുടെ （ ആനുപാതിക TDR ） ജിഎസ്ടി റിവേഴ്സ് ചാർജ് മെക്കാനിസം പ്രകാരം ഡെവലപ്പർ പ്രമോട്ടർ അടിക്കേണ്ടതാണ്. ചുരുക്കത്തിൽ, Completion Certificate ലഭിച്ചതിന് ശേഷം വിൽക്കുന്ന ഫ്ലാറ്റുകളുടെ ജിഎസ്ടിയും ഇതുമൂലം സർക്കാരിന് ഉറപ്പാവുന്നു.
കൺസ്ട്രക്ഷൻ സേവന രംഗത്ത് നടപ്പിലാക്കിയ ഈ നികുതി പരിഷ്കരണം on-going പ്രോജക്ടുകൾക്കും ബാധകമാണ്. 01-04-2019 ന് മുമ്പ് ആരംഭിച്ച നിർമാണ പ്രവർത്തനങ്ങൾക്ക് ഈ പുതിയ നികുതി ഘടനയിൽ നിന്ന് മാറിനിൽക്കാനുള്ള അവസരം അനുവദിച്ചിരുന്നു. അതിനായി Annexure-IV ൽ ഓപ്ഷൻ സമർപ്പിച്ചാൽ മതിയായിരുന്നു. ഇത്തരത്തിൽ ഓപ്ഷൻ സമർപ്പിക്കാത്തവർ പുതിയ സ്കീമിലേക്ക് മാറിയതായി കണക്കാക്കപ്പെടും. ADVERTISEMENT GO AD-FREE
ചട്ടം 42 ലെ കണക്കുകൾ
REP പ്രോജക്ടുകളിലെ കൊമേഴ്സ്യൽ യൂണിറ്റുകൾക്ക് 18% ജിഎസ്ടി ബാധകമായതിനാൽ, നിർമാണ കമ്പനിക്ക് CGST Rules, 2017 ലെ ചട്ടം 42 പ്രകാരം ആനുപാതിക Input Tax Credit （ITC） ലഭിക്കാൻ അർഹതയുണ്ട്. ചട്ടം 42 അനുസരിച്ച്, ബ്ലോക്ക്ഡ് ക്രെഡിറ്റ് ഒഴികെയുള്ള എല്ലാ ഇൻപുട്ട് ടാക്സ് ക്രെഡിറ്റുകളും ആദ്യം common credit ആയി സ്വീകരിക്കേണ്ടതാണ്. ഏരിയയുടെ അർഹമായ Input Tax Credit കണക്കാക്കുന്നത് ഫ്ലാറ്റുകളുടെ വിലയുടെ അടിസ്ഥാനത്തിലല്ല; മറിച്ച് റെസിഡൻഷ്യൽ യൂണിറ്റുകളുടെയും കൊമേഴ്സ്യൽ യൂണിറ്റുകളുടെയും കാർപെറ്റ് അനുപാതത്തിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ്. അതായത്, മൊത്തം കാർപെറ്റ് ഏരിയയിൽ കൊമേഴ്സ്യൽ യൂണിറ്റുകളുടെ കാർപെറ്റ് ഏരിയയ്ക്കുള്ള അനുപാതത്തിൽ മാത്രമേ കൊമേഴ്സ്യൽ സപ്ലൈയ്ക്ക് ബന്ധപ്പെട്ട ITC നിലനിർത്താൻ കഴിയൂ
ലളിതം സുന്ദരം
കുറഞ്ഞ നികുതി നിരക്കും ലളിതമായ നികുതി ഘടനയും ഫ്ലാറ്റ് നിർമാണ മേഖലയ്ക്കും ഫ്ലാറ്റുകൾ വാങ്ങാൻ ആഗ്രഹിക്കുന്നവർക്കും ഏറെ ഗുണകരമാണ്. ഇതുവഴി നികുതി പാലനച്ചെലവ് （compliance cost） കുറയുകയും, റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ ഇടപാടുകൾ കൂടുതൽ സുതാര്യമാകുകയും ചെയ്യുന്നു. കൂടാതെ, ഫ്ലാറ്റുകളുടെ വിൽപ്പന Completion Certificate ലഭിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് നടന്നാലും, ജിഎസ്ടി forward charge mechanism - പ്രകാരം ഈടാക്കപ്പെടുന്നു. മറുവശത്ത്, Completion Certificate ലഭിച്ചതിന് ശേഷം നടക്കുന്ന ഇടപാടുകളിൽ, ബന്ധപ്പെട്ട സേവന നികുതി reverse charge mechanism വഴിയാണ് സർക്കാരിന് ലഭിക്കുന്നത്. ഇങ്ങനെ, വിൽപ്പനയുടെ ഘട്ടം ഏതായാലും സർക്കാരിന് ലഭിക്കേണ്ട നികുതി നിയമപരമായി ഉറപ്പാക്കപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു
（സംസ്ഥാന ചരക്കു സേവന നികുതി വകുപ്പിൽ ഇന്റലിജൻസ് ഓഫിസർ ആണ് ലേഖകൻ） English Summary:
GST Rates for Residential and Commercial Properties: GST on construction has undergone significant changes, shifting from broad interpretations of \“works contract\“ under VAT to a more defined scope under GST. The Goods and Services Tax （GST） regime has introduced specific rates and compliances for various real estate projects, impacting both developers and buyers. |
|
